在买房的过（guò）程中经（jīng）常为了表明购房（fáng）人（rén）的买房意思（sī）而要（yào）求预先交付（fù）一定款（kuǎn）项的行为，实（shí）践中更有“小订（dìng）”和“大（dà）订”的（de）做法，那（nà）么定金和订金是一回事吗？如果（guǒ）购房人最终决定不（bú）买这套房子了（le）能够退还吗？定金指合（hé）同当事人为了（le）确保合同的（de）履行，依据法律和合同的（de）规定由一方当（dāng）事人按合同标的额的一定比例，预先给（gěi）付对（duì）方的金钱或（huò）其（qí）他替代（dài）物。

债（zhài）务人履（lǚ）行债务（wù）后（hòu），定金应当抵作价（jià）款或者收（shōu）回。给付定金的一方（fāng）不履行约定的债务的，无权要求返（fǎn）还定金；收受定（dìng）金的（de）一方（fāng）不（bú）履（lǚ）行约（yuē）定的债务的，应当双倍返还（hái）定金。因此，定金在性（xìng）质上具有明显的制裁违约（yuē）行为的性质。购房（fáng）人（rén）和（hé）开发（fā）商约定的定金（jīn）具有（yǒu）从合同（tóng）的性质，它以主合同的存在（zài）为必要条件。当主合（hé）同不成立（lì）、无效或被撤销（xiāo），定近（jìn）条款（kuǎn）也不能生效。主合同消灭，约定的定金也随之（zhī）消灭（miè）。

订（dìng）金（jīn）则是指购（gòu）买人怕看中的房子不能买（mǎi）到而交的预订的钱，可以（yǐ）理解为一种预付（fù）款（kuǎn）行（háng）为，合同确立（lì）、履行时（shí）预付（fù）款要充抵价款，合同不成立（lì）时预付款应当返还（hái）。订金的适用不存在制（zhì）裁违约行为的问（wèn）题，对合同没有（yǒu）担保作用。如（rú）果购房人预交的是订金，最终确定不想购买时，开发（fā）商应当退还（hái）。因此（cǐ），购房人在购房（fáng）的过程中，应当与（yǔ）开放商明确自（zì）己所预交的钱款属于“定（dìng）金”还是“订金”，如（rú）果属于“定金（jīn）”应当是以书面的形式明确加以规定。

关于“订金”的法律性质。我国法（fǎ）律（lǜ）没有明确的规定，所以（yǐ）“订金”不（bú）是一个严（yán）格（gé）的法律（lǜ）上的（de）概念，一般（bān）应理解为预（yù）付款，交付“订金”是先予（yǔ）履行债务的行为（wéi）。而关于“定（dìng）金”，在我国《民法通则》和《担保（bǎo）法》中都（dōu）有明显的规定，它和保证、抵押（yā）、质押与（yǔ）留置（zhì）并（bìng）列为5种担保（bǎo）形式（shì）之一，属于债务人向债权人履（lǚ）行债务的担保。债务人??行债务（wù）后，定金（jīn）应（yīng）当抵（dǐ）作价款（kuǎn）。二（èr）者的区（qū）别在于：交付“订金”属于先（xiān）予履行债务的行为，而交付“定金”是实施的（de）担保行为，即（jí）交（jiāo）付定金的一（yī）方不履行约定的债务（wù）时，无权要求返（fǎn）还（hái）定金（jīn），收受定金的一（yī）方不履行约定的债务（wù）时（shí），应当双倍返还定金。