（2009年8月13日大连市人民政府（fǔ）令第105号公布）
第一章 总 则
第一条 为了实施（shī）国务院（yuàn）《物业管理条例》，结合大（dà）连（lián）市（shì）实（shí）际，制定（dìng）本办法。
第二条 大连市行政区域（yù）内，业主通过（guò）选聘物业服务企业（yè），由业主和物业服务企业按照物业服务合同（tóng）约（yuē）定，对房屋及配套的设（shè）施设备和（hé）相关场（chǎng）地进（jìn）行维修、养护（hù）、管理，维护物业（yè）管理区域内的环境卫（wèi）生和相关（guān）秩序的活动，适用本办（bàn）法。
第三条（tiáo） 市（shì）及（jí）县（市）区房地产行政主（zhǔ）管部门负责本行政（zhèng）区域内物业管理活（huó）动的（de）监督管理工作。
大连经济技术开发区管理（lǐ）委员（yuán）会等市（shì）人民政府派出机构（gòu），负（fù）责管理（lǐ）范（fàn）围内（nèi）物（wù）业管（guǎn）理活（huó）动的（de）监（jiān）督管理（lǐ）工作。
价格、民政（zhèng）、工商、建设、城（chéng）建、城乡规（guī）划、公（gōng）安等行政（zhèng）管理部门（mén）依据各自（zì）职责，负责与物业管理活动有关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当（dāng）协调物（wù）业管理与社（shè）区建设的关系（xì），协助房地产行政主管部门对物业（yè）管理活动进行监（jiān）督管理。居民委员会应当依法履行（háng）职责，支持、指导业（yè）主委员会日常（cháng）工作。
第（dì）四（sì）条 鼓励（lì）依法成（chéng）立物业服务（wù）行业协会（huì）。物业服务行业协会应当加（jiā）强行业指导和行业自律，规范经（jīng）营行（háng）为，培（péi）训从业人员，调解（jiě）行业（yè）内部争议，维护会员合（hé）法权益，促进行业健康发（fā）展。
第二章 业主及业主大会
第五条（tiáo） 房屋的所有权人为（wéi）业主（zhǔ）。
业主在物业管理活动中（zhōng），享有（yǒu）下列权利（lì）：
（一）按照物（wù）业服务合同的约（yuē）定，接受物业服（fú）务（wù）企业提供的服务（wù）；
（二）提议（yì）召开业主（zhǔ）大会会议，并就物业（yè）管（guǎn）理（lǐ）的有关事项提出建议;
（三）提出制定（dìng）和修（xiū）改管理（lǐ）规约、业主大会议事规则（zé）的（de）建议（yì）；
（四）参加业主（zhǔ）大会会议，行（háng）使投票权；
（五）选举业主（zhǔ）委员（yuán）会（huì）委员，并（bìng）享有被选举权；
（六）监督（dū）业主委员会的工作；
（七（qī））监督物（wù）业服务企（qǐ）业履行物业服务（wù）合（hé）同；
（八）对物业共用部位、共（gòng）用设（shè）施（shī）设备和相（xiàng）关场地使用情况（kuàng）享有知情权（quán）和监督（dū）权；
（九（jiǔ））监督物业（yè）共用部位（wèi）、共用设（shè）施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金（jīn））的管理和使用；
（十）法律（lǜ）、法规、规章规定的其（qí）他权利。
第六条（tiáo） 业（yè）主在（zài）物业管理活动中（zhōng），履行下列义务：
（一（yī））遵（zūn）守管理规约、业（yè）主（zhǔ）大会议事规（guī）则，履行物业（yè）服务合（hé）同；
（二）遵守（shǒu）物（wù）业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫（wèi）生的（de）维护（hù）等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授（shòu）权业主委（wěi）员会作出的决定；
（四）按（àn）照国家有关（guān）规定交（jiāo）纳专项（xiàng）维修（xiū）资金；
（五（wǔ））按时交纳物（wù）业（yè）服务费用；
（六）参加业（yè）主大（dà）会时遵守大会程序；
（七）向物业服务企业（yè）提供详实、准确的联系（xì）方式；
（八）接受业（yè）主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督（dū）；
（九）法律（lǜ）、法规、规（guī）章（zhāng）规（guī）定（dìng）的其他义（yì）务（wù）。
第七条（tiáo） 下列（liè）事项由业主共（gòng）同（tóng）决定：
（一）制定和（hé）修改业（yè）主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员（yuán）会成员；
（四）选聘和解聘（pìn）物业服务企（qǐ）业；
（五）筹集（jí）和使用（yòng）专项维（wéi）修资金；
（六）改（gǎi）建、重建建筑物（wù）及（jí）其附（fù）属设施（shī）；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款（kuǎn）第（五）项（xiàng）和第（六）项规定（dìng）的事项，应当经专有部分占建筑物（wù）总面积三分之二以上的（de）业主且占（zhàn）总人数（shù）三分之二以上的（de）业主同意（yì）；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人（rén）数过半数的业主同意。
第八条 新建物业项目，包括分期建设和多个单（dān）位开（kāi）发建设，其（qí）配套设施（shī）设备和相关场（chǎng）地（dì）是共用的，应当划分为一个物业管理（lǐ）区域。但是，该物（wù）业（yè）项（xiàng）目规模较大且被市政道路分割（gē）或者（zhě）独（dú）立封闭（bì）的，可（kě）以划分为（wéi）若干个独立的（de）物业管理区域。
新建物业项目的（de）物业管理区域（yù），由城乡规划（huá）主管（guǎn）部门在详细规划（huá）图上明确。
第九条 同一（yī）个物业（yè）管理区域内的（de）业主（zhǔ）应当依（yī）法成立一个业主大会。
房屋实际（jì）交付使用的专有部分占建筑物总面（miàn）积（jī）百分之五十以（yǐ）上（shàng）的（de），可以成立业主大会。
第十（shí）条 物业管理区域符合成立业主大（dà）会（huì）条件并准备成立业主大会的，由建设（shè）单位（公有住房出售单位）在三十（shí）日内，书面向（xiàng）物业所在地县（市）区房（fáng）地产行政（zhèng）主管部门提出成立首（shǒu）次业主大会的报告（gào），同时提供物业出售和业（yè）主入住明细、物业基本情况等材料。
房地（dì）产行（háng）政主管部门自（zì）接（jiē）到报告之日（rì）起三十个工作日内（nèi），会同街道办事处（chù）或者乡镇人民政府指导组建（jiàn）业主（zhǔ）大会筹备组。筹备组由（yóu）业主代表三（sān）人、街道办事（shì）处或者乡镇人民政府和建设单位（公有住房出售单位）的代表各（gè）一人共五人组成；其中（zhōng）业主代表由业主推（tuī）选（xuǎn）或者在（zài）街（jiē）道（dào）办（bàn）事（shì）处、乡（xiāng）镇人（rén）民政府的（de）指导下选定。筹备（bèi）组成员名（míng）单确定（dìng）后（hòu），在（zài）物（wù）业（yè）管理区（qū）域（yù）内书面公告。
建设单位（公有住房出售单位）未（wèi）提出成立首次（cì）业主大会（huì）报（bào）告（gào）的，经百分之二十以上（shàng）业主提议，可以书面向物业所在地县（市）区（qū）房地产行政主管部门提出成立首次业（yè）主大（dà）会的报告。符合（hé）条件的，房地产（chǎn）行政主管部门（mén）按（àn）照前款规定指导组建业主大会筹备（bèi）组，建设单位（公有（yǒu）住房（fáng）出售单位）提供物业出售和业（yè）主入住明细、物业（yè）基本情况（kuàng）等材料。
筹备成立首次业主大会的（de）费（fèi）用，由业（yè）主和建设单位（公有住房出售单位）按所拥有的（de）建筑面积承担。
第十一条 业主大（dà）会筹备组履行下列职（zhí）责：
（一）确定会议召开的时间、地点、形式和内容（róng）；
（二）参照市房地产行政主管（guǎn）部（bù）门（mén）制订的（de）示范文（wén）本，拟定业主大（dà）会议事（shì）规（guī）则草案和管理规约草案；
（三）确认（rèn）业主（zhǔ）身份，核定业主（zhǔ）的投票权数（shù）；
（四）拟定（dìng）业主委员会委员候选人产生办法（fǎ），组织（zhī）推（tuī）荐业主委员会候选人（rén）；
（五）做好（hǎo）会议的其（qí）他准备工作。
前款第（一）项、第（dì）（二）项、第（dì）（三）项、第（dì）（四）项规定的事项，应当在会议召开十五日（rì）前（qián），在物业管理区域内（nèi）书面公告。
第十二条 物业管理区域内业主（zhǔ）人（rén）数较（jiào）多（duō）的，可以以幢（zhuàng）、单元、楼（lóu）层等为单位，推选一名（míng）业（yè）主代表参加业主大会会（huì）议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就（jiù）业主大会会议拟讨论的事项书面征（zhēng）求其（qí）所代表的（de）业主的意见。需投（tóu）票表（biǎo）决的，业主赞同、反对（duì）及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主（zhǔ）大会会（huì）议（yì）上代为投票。
业主可以（yǐ）委托（tuō）代理人参（cān）加业主大会会议（yì），代理人应当持（chí）业主书面委托（tuō）书并根据委托（tuō）内容进（jìn）行（háng）投票表决。数人（rén）共有一（yī）个物业的，共有（yǒu）人可以推选（xuǎn）其中（zhōng）一人参加业主大（dà）会（huì）会（huì）议。
第十三条 业（yè）主大会或者业（yè）主委员会的决（jué）定，对业主具有约束力。业主大会或（huò）者业主委员会的决定侵害业主合法权（quán）益的，受侵（qīn）害的业（yè）主可以请求人（rén）民法院（yuàn）予以撤销。
第十（shí）四条 业主（zhǔ）大会应当依法（fǎ）选举（jǔ）产生一个（gè）业主（zhǔ）委员会。
业主（zhǔ）委员（yuán）会由委员五人以上十五人以下单数组（zǔ）成，具体人数根（gēn）据该物业管（guǎn）理区域的（de）实际情况确（què）定。业（yè）主委员会委员的任期由（yóu）业主大（dà）会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生（shēng）之日起三日内召开首次业主委员会会议，推（tuī）选（xuǎn）产（chǎn）生（shēng）业主（zhǔ）委员会主任（rèn）一人（rén），副（fù）主任一（yī）至二（èr）人。
业主（zhǔ）委员会（huì）委员本人、配（pèi）偶（ǒu）及其近（jìn）亲属不（bú）得在为本物业管理区域提供服务的物（wù）业服务企业任职。
业主大会在选举业（yè）主（zhǔ）委员（yuán）会（huì）委员（yuán）的（de）同（tóng）时，具（jù）备条件的，应当选举出（chū）业主委（wěi）员（yuán）会候补委员（yuán）。候补（bǔ）委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委（wěi）员会委员资格终止时，经业主委（wěi）员会决定，从候补委员中按（àn）照得票多（duō）少依次递补，并在（zài）本物业（yè）管理区域内公示。
第十五条 业（yè）主委员会委员应当（dāng）符合下（xià）列条（tiáo）件：
（一（yī））是（shì）本（běn）物业管理区域内（nèi）具有完全民事行为（wéi）能力的（de）业主；
（二）模（mó）范履行按时交纳物业服务费用（yòng）及其他业主（zhǔ）义务；
（三）热心（xīn）公益事（shì）业，责任心（xīn）强，公正廉洁，具有一定的组织能（néng）力；
（四）具（jù）备（bèi）与物业管理相关的（de）专业知识；
（五）身（shēn）体健康，有必要的工作（zuò）时间。
第十六条 业（yè）主（zhǔ）委员会应（yīng）当自（zì）选举产生之日起十（shí）日内（nèi），将（jiāng）业主委员（yuán）会委员的姓名、性（xìng）别、年龄、住址、工作（zuò）单位等（děng）情况在本物业管理（lǐ）区域内（nèi）显著位置公示。
业主委员会（huì）应当自（zì）选举产生之日（rì）起三十日内，向物业所（suǒ）在地县（市）区房（fáng）地产（chǎn）行政主管部（bù）门（mén）和街道办事处、乡镇人（rén）民政府备（bèi）案。备案材料中应当载明业主（zhǔ）大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的，物业所在（zài）地县（市）区房地产行政主（zhǔ）管部（bù）门和（hé）街道办事处（chù）、乡（xiāng）镇人民政府出具备案回执。
业（yè）主委员（yuán）会的印章刻制（zhì），按（àn）照（zhào）市（shì）房地（dì）产行政主（zhǔ）管部门与（yǔ）市公安部门的（de）规定执行。
第（dì）十七（qī）条 业主大会定期会议应（yīng）当按（àn）照业主大会议事规则的规（guī）定（dìng）由业主委员会组织召（zhào）开。物业（yè）管理区域内有百分之二十（shí）以上（shàng）业主提议，或（huò）者（zhě）经业主委员会决定，业主委员（yuán）会应当（dāng）组织（zhī）召（zhào）开业主大（dà）会临时会议。但是，已经（jīng）业主大会决定的事项，在下次业主大会（huì）定期会议召开（kāi）前，不得提议召开业主大会临时会（huì）议重（chóng）新决定。
物业管理（lǐ）区域召开业主大会会（huì）议前，业主委员会（huì）应当（dāng）告知相关的居民委（wěi）员会。居民委员会可以派员（yuán）列席。
业主委员会不（bú）按规定（dìng）组织召开业（yè）主大会（huì）会议的，物业所在地的县（xiàn）（市）区房地产行政（zhèng）主管部门（mén）应（yīng）当责令业主（zhǔ）委员会限期组（zǔ）织召（zhào）开；逾期仍（réng）不（bú）召（zhào）开的，经百分之二（èr）十以（yǐ）上业主申请，由物业所（suǒ）在（zài）地县（市）区房地（dì）产行政主管部门（mén）会同街（jiē）道办事处、乡镇（zhèn）人（rén）民政府指导业主召开（kāi）。
第十八条 业主委员会执行业主大会（huì）的决定（dìng）事项（xiàng），履（lǚ）行下列职责：
（一（yī））召集业主（zhǔ）大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业（yè）服务企业签订物业服（fú）务合同；
（三）及时了解（jiě）业主、物业使用（yòng）人（rén）的意见和（hé）建议，掌握物业服务企业履行物业服务合同情况；
（四）监督管（guǎn）理规约的实施；
（五（wǔ））法律、法规以及业主（zhǔ）大会（huì）赋予（yǔ）的其他职责。
第十九（jiǔ）条 三分之一以上业主委员会委员（yuán）提议或者（zhě）业主委员会主任（rèn）认为有必要的，应当召（zhào）开业主（zhǔ）委（wěi）员会会议。业主委员（yuán）会会议每（měi）年（nián）至少召开一次。
召（zhào）开业主委员会会（huì）议，应（yīng）当有过半（bàn）数（shù）委员（yuán）出席。业主（zhǔ）委（wěi）员会作出决（jué）定应当经全体委（wěi）员人数的半数以上书面同意。
业主（zhǔ）委员会（huì）的决定应当自决定（dìng）作出之日起三日内在物业管理区域内公告后生效。
第二十条 业主委员会有（yǒu）下列情形之一的（de），应当召开业主大会予以（yǐ）改选：
（一）过半数以（yǐ）上（shàng）委员不履行职责的；
（二）多次侵（qīn）犯（fàn）业主合法权益又不整（zhěng）改的（de）；
（三）做出违（wéi）法或者错误决定，经有关行政主（zhǔ）管部（bù）门（mén）责令改正，但拒不改正（zhèng）或者拖延（yán）改正的。
业主（zhǔ）委（wěi）员（yuán）会（huì）不召集业主（zhǔ）大会改选的，经百分之（zhī）二十以上业主申请（qǐng），物业（yè）所在地（dì）县（市）区房地产行（háng）政主管部门（mén）可以（yǐ）会同街道办事处、乡镇（zhèn）人（rén）民政府组织召开业主大会改选。新的业（yè）主委员会成立后，按（àn）照本办法第十六条的规定公示、备（bèi）案。
第二（èr）十一（yī）条 业（yè）主委员会（huì）委员、候补委员不再是本（běn）物（wù）业管理区域内（nèi）业（yè）主（zhǔ）的（de），其委员（yuán）、候（hòu）补委员（yuán）资格（gé）自行终止。
业（yè）主委员会（huì）委员、候（hòu）补委员有下列情形之一的（de），业主委（wěi）员会（huì）会议可以决定终止其委（wěi）员、候补委员资（zī）格：
（一）以书面形式向业主大会或者业（yè）主委（wěi）员会提出辞职的；
（二）受过刑事处（chù）分的（de）；
（三）因（yīn）疾（jí）病等（děng）原（yuán）因丧失履（lǚ）行职责能力的（de）；
（四）不履行业主义务的；
（五）无（wú）正当理由连（lián）续三次不参加业主委（wěi）员会会议的；
（六（liù））不宜继续担（dān）任（rèn）业主（zhǔ）委员会委员、候补委员的其（qí）他情形。
业主（zhǔ）委员（yuán）会委员资格终（zhōng）止的，应当自终止之日起（qǐ）三日内将其保（bǎo）管的有关财务凭证、档案（àn）等文件资料、印章及（jí）其他属于（yú）全体业（yè）主所有（yǒu）的财物交还给业（yè）主委员会。
第（dì）二十（shí）二条 业主委员会根（gēn）据（jù）业（yè）主大会议事规则规定的任期届满二个月前，应（yīng）当召集业主（zhǔ）大会（huì），组织换届选举；无（wú）力（lì）召集业主（zhǔ）大（dà）会（huì）、组织换（huàn）届选（xuǎn）举的，由物业（yè）所（suǒ）在地县（市）区房（fáng）地产行（háng）政主管部门会（huì）同街道（dào）办事处、乡镇人民（mín）政（zhèng）府（fǔ）组织换届选（xuǎn）举。
第二十三（sān）条 物业管理区域（yù）不成立业主大会的，可以由房地（dì）产行政主管部门会同街（jiē）道办事处、乡镇人民（mín）政府，在征得专有部分占（zhàn）建筑物总面积过（guò）半（bàn）数且总人数过半数的（de）业主同意后，将本办法第（dì）七条第（二（èr））项、第（四）项、第（五（wǔ））项、第（dì）（六）项、第（七（qī））项事项，委托物业管理区域所在地的居（村（cūn））民委（wěi）员会组织实施。委托期限为三年，可以连续委（wěi）托。
按（àn）照城市总体规划属于农村城市化范围内（nèi）的住宅项目，需要对房（fáng）屋及配（pèi）套的设（shè）施设备和相关场地进行维修、养护、管理（lǐ），维护本区域环（huán）境卫生（shēng）和相（xiàng）关（guān）秩序的，可（kě）以由居（jū）（村）民委员（yuán）会（huì）参照业主委员会（huì）职责，按照（zhào）有关（guān）法（fǎ）律（lǜ）、法规和规章（zhāng）的规定开（kāi）展工作（zuò）。
第二十四条 业（yè）主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会开展工作的经费由（yóu）全体（tǐ）业主承担，不得由（yóu）物业服务企业承担。业主大会、业（yè）主委（wěi）员会和（hé）接受委托的居（村（cūn））民委员会工作（zuò）经费使用（yòng）情况应当定（dìng）期在物业管理区域内公告（gào），接受（shòu）业主（zhǔ）的监（jiān）督。
第三章 前期（qī）物业管理
第二十五条 建设单（dān）位应（yīng）当（dāng）在物业管理区域内（nèi）提供物业管理用房（fáng）：建（jiàn）筑物总面（miàn）积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米；超过五万（wàn）平（píng）方米的（de），每五万平方米以内，增加五（wǔ）十至一百平方米。物业（yè）管理用房（fáng）中的业主（zhǔ）委员会用房面积不（bú）低于三十（shí）平方米。
物业管理（lǐ）用房应当（dāng）为地面（miàn）以上的独立成套房屋，水、电、煤气、暖气、通（tōng）信、排水等设施（shī）设（shè）备（bèi）齐全（quán），具备使用条件。门卫房（fáng）、电话交换机房、监控室、员工休息室、换衣间（jiān）、浴室、食（shí）堂、储藏室等面积不计入（rù）物业（yè）管理用房面积。
物业管（guǎn）理用房（fáng）具（jù）体位置（zhì），由（yóu）城乡（xiāng）规划主管部门在确定详细规划图时明确（què）。
物（wù）业管理用房的所有权依法属于业主（zhǔ）。未经业主大（dà）会同意，任何单位和（hé）个人不得（dé）改变物业管理用房的用途（tú）。前期物（wù）业（yè）服务合同终（zhōng）止时，物业服务企业应当将物（wù）业（yè）管理用房移交给业主委员会或者建（jiàn）设（shè）单位管理。
市房地产行政主管部（bù）门在核发（fā）商品（pǐn）房（fáng）预（yù）售许（xǔ）可（kě）证和办（bàn）理房屋所有权初（chū）始（shǐ）登记时，应当核查并注明物业管（guǎn）理（lǐ）用房房号。
第（dì）二十六条 住宅物业的建（jiàn）设单（dān）位，应当通过招投（tóu）标的方式选（xuǎn）聘具有相应（yīng）资质的（de）物（wù）业服务企业。招标（biāo）时应当在发布招标公告或者发出投标邀请书（shū）的（de）十日前，持下列（liè）材料到物（wù）业所（suǒ）在地（dì）的县（市）区房（fáng）地（dì）产行政主管部门备案：
（一（yī））建设项（xiàng）目中标确认书（shū）或者具有（yǒu）法律效力的其他（tā）批准（zhǔn）文件；
（二）经批准的建设项目详细（xì）规划图；
（三）招（zhāo）标（biāo）公告或者投标邀请（qǐng）书；
（四（sì））招标文（wén）件（jiàn）；
（五）法律、法规、规章规定的其（qí）他（tā）材料。
房（fáng）地产行政主（zhǔ）管部门发现招标有违反法律、法规（guī）、规章行为（wéi）的，应当责令招标人改正。
选聘物业服务企业，投（tóu）标人少于三个或者（zhě）同（tóng）一物业管（guǎn）理区域住宅物（wù）业建筑面积（jī）在二（èr）万平方米（mǐ）以下的，经物业所（suǒ）在地县（市）区房地产（chǎn）行政主管（guǎn）部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物（wù）业服务企业。
第二十七条 新建住宅物（wù）业（yè），建设（shè）单（dān）位应当（dāng）在（zài）取（qǔ）得商品房预（yù）售许可证之前完成前期物（wù）业（yè）服务（wù）企业选聘工作（zuò），并与中标或者协（xié）商选聘的物业服务企业签（qiān）订前期物业服务合同。
建设单位在办理商品房预售许可（kě）证时，应当提（tí）供前期（qī）物业（yè）服（fú）务合同和物业服务方案，物业服务（wù）方（fāng）案应（yīng）当载明选（xuǎn）聘物业服务企业情况。
第二（èr）十八（bā）条 建设（shè）单位销（预）售物业时，应当将选（xuǎn）聘的物业服务企（qǐ）业情况、前（qián）期物业服务（wù）合同、临时管理（lǐ）规约、物业管理区域（yù）图、物业服务内容、服务标（biāo）准（zhǔn）、物业服务费标（biāo）准（需注明以价（jià）格主管部门批准为准）等（děng）事项（xiàng），向物业所在地（dì）县（市）区（qū）房（fáng）地产行（háng）政主管部门备案并在销售（shòu）场所公（gōng）示。物业买受人（rén）与建设单位签（qiān）订（dìng）物业（yè）买卖合（hé）同时，应当书面（miàn）承诺遵（zūn）守临（lín）时管理规约及同意公示的（de）其（qí）他（tā）事项（xiàng）。
第二十九条 物业服务企业（yè）承（chéng）接物业时，应当与建设单位对物业共用（yòng）部位、共用设施设（shè）备进行查（chá）验。经查验存（cún）在问题的，双（shuāng）方（fāng）应（yīng）当书面（miàn）约定解决时限和方法。
物业共用部位、共用设施设备有重大质量（liàng）问题的，建设单（dān）位（wèi）应当进行（háng）整（zhěng）改。待整改完成，双方验收合（hé）格后，再（zài）行移（yí）交。
第三（sān）十条 建设单位（wèi）在物业（yè）竣工或者交接物业时，应当将物业管（guǎn）理区域内的下列（liè）资料（liào）分别移（yí）交城（chéng）市建设（shè）档案馆和物（wù）业服务企业保管：
（一）竣工（gōng）总平（píng）面图，单体建筑、结构、设备竣工图（tú），配套设施、地下管网工程（chéng）竣工图等竣工验收资料；
（二）设施（shī）设（shè）备的安装、使用（yòng）和维护保养等技术（shù）资料；
（三）物（wù）业质量保（bǎo）修（xiū）文件（jiàn）和（hé）物（wù）业（yè）使用说明文（wén）件；
（四）物业管理所必需（xū）的其他资料。
移交物业（yè）服务企业的前款资料归全体业主所有。物业服务企业因管（guǎn）理不（bú）善导致资料丢失或者损坏的（de），应当负责补齐。前期物业服务合同终止时，应当全部（bù）移交给业主委员会（huì）或（huò）者建设单位（wèi）。
第三十一条 建（jiàn）设单位应当（dāng）按照国家规定的（de）保修范围和（hé）保修（xiū）期（qī）限，承担物业的保修责任。物业服（fú）务企业（yè）对属于保修（xiū）范围和保修期内的房屋质（zhì）量（liàng）问题，应当及时通知（zhī）建（jiàn）设单位。建设单位应（yīng）当（dāng）立即（jí）通知（zhī）施工单位（wèi）到（dào）现（xiàn）场核查情况（kuàng），予以保修。建设单位无法通知施工（gōng）单位或（huò）者施工（gōng）单位不按工程质量（liàng）保修书约定进行（háng）保修（xiū）的，建设单位应当另行（háng）委托其他单位保（bǎo）修。
建设（shè）单位不（bú）履行保修（xiū）义务或者拖延履行保修义（yì）务的，物业服务企（qǐ）业可以向建设（shè）行政主管（guǎn）部门反映，由建设行政主管部门依法进行（háng）监管（guǎn）。
保修期满或（huò）者保（bǎo）修范围以外的物业维修、保（bǎo）养由（yóu）物（wù）业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业（yè）管理服务
第三十（shí）二（èr）条 从（cóng）事物业服务的单位应当自领取企业法（fǎ）人营业执照之日起三十日内，向市房地（dì）产（chǎn）行政主管部（bù）门申请取得（dé）物业服务企业资质证书。
物业服务企业资质证书不得转让、出租、出（chū）借。
第三十三条 物业服（fú）务企业应（yīng）当在办公地点显著位（wèi）置（zhì），将物业服务企业资质证书、服务（wù）项（xiàng）目、服务标准（zhǔn）、服务电话等公示，并（bìng）按照价格主管部门的（de）规定进行（háng）收费公示。
第三十（shí）四（sì）条 业主应当根据物（wù）业服（fú）务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主（zhǔ）与物业使用人约（yuē）定（dìng）由物业使用人交纳物业服务费用的，从其（qí）约定，业主负（fù）连带交纳责任（rèn）。
已竣工但尚未出售或者尚（shàng）未交（jiāo）给物业买受人的（de）物业，物业服务费用由建设单位（wèi）按收费标准（zhǔn）交纳。
违（wéi）反（fǎn）物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期（qī）交纳（nà）；逾期（qī）仍不交纳（nà）的，物业（yè）服（fú）务企业可（kě）以向人民法院起诉（sù）。
第三十五条（tiáo） 业（yè）主出租物业的，应当（dāng）在物业（yè）租赁合同中，对物业服务费用（yòng）的（de）交纳作出约定，并在合同签订（dìng）后十日内，将物业承租（zū）人、出租期限及（jí）物业（yè）费用的交纳等约（yuē）定事项（xiàng）书面告知业主委员会和物业服务企业。
物（wù）业转让时，买受人应当要求出卖人结清物业服务费和住房维修费用。未结清的，由买卖双方与（yǔ）物业服务企业约定结（jié）清方式（shì）。
第（dì）三十（shí）六条 物业管（guǎn）理（lǐ）区域内，供水、供电、供气、供热（rè）、通信、邮（yóu）政（zhèng）、有线电视等（děng）单位，应当向接（jiē）受其服务的最终用（yòng）户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收（shōu）前款（kuǎn）费用的（de），不得向业主收取（qǔ）手续费等（děng）额外费用（yòng）。
第三十七条 物业服务企业应当履行物业服（fú）务合同，接受业（yè）主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应当就物业服（fú）务企业（yè）履行合同约定情况（kuàng）每年至（zhì）少一次（cì）征求业（yè）主意（yì）见，认为履行合同约（yuē）定的（de），予（yǔ）以（yǐ）确认；业主要求整改的，通（tōng）知（zhī）物业服务（wù）企业及时整改。
第三（sān）十（shí）八条 物业服务合同期满前（qián），物业服务（wù）企业（yè）和（hé）业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合（hé）同。一方依法或者依据合同约（yuē）定要求提前（qián）解除（chú）物业服务合同的，应当提前二个（gè）月书（shū）面告（gào）知对（duì）方及物业所在地（dì）县（市）区房地产行政主管部门。
物业服务（wù）合同期满二个月前，业主委员（yuán）会（huì）应当（dāng）召（zhào）集（jí）业主大会会议，讨论决（jué）定物业（yè）服务企业的聘（pìn）用事项。业主大（dà）会（huì）决定继续（xù）聘用的（de），应（yīng）当（dāng）依法与物业服务企业签（qiān）订（dìng）新（xīn）的物业服务合同；不继续（xù）聘用的，应当（dāng）按照本办法规定重（chóng）新选聘新的物业服务企业。
第三（sān）十（shí）九条 物（wù）业服务合同期满不（bú）再续订（dìng）以及依法解除或者依据合同约定提前解除的，原物业服务企业应（yīng）当自合（hé）同终（zhōng）止之日起十（shí）日内退出该物（wù）业管理区域（yù）。在退（tuì）出物（wù）业（yè）管理区域之前（qián），应（yīng）当按照国务院《物业（yè）管理条（tiáo）例》的规定，向业（yè）主委员会或者新聘的物业服（fú）务企业移交物业管理所（suǒ）需资料、预（yù）收的（de）物业服务（wù）费用及其收支账目和（hé）物业管理用房。
物业服务合同终止（zhǐ）时，业（yè）主委员会与原物业（yè）服务（wù）企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债（zhài）务和物业管（guǎn）理资料移交（jiāo）等事务。原物业服务企业不得以（yǐ）未结清债权债务（wù）为由拒绝（jué）移（yí）交（jiāo）或者（zhě）退出。
物业（yè）服务企业退出（chū）物业管（guǎn）理区域后（hòu），业主（zhǔ）大会尚未选聘出物业服务企业的，环境卫生工作由城（chéng）建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置（zhì）单（dān）位负（fù）责；物业共（gòng）用设施设备、场地（dì）需要维修养护的，由利益相关（guān）的业（yè）主按照规定使（shǐ）用专（zhuān）项维修资（zī）金维修（xiū）；没（méi）有专项维修资金（jīn）或者专项维修（xiū）资金不足的（de），由利益（yì）相关的（de）业（yè）主自筹。
第（dì）四十条 业主、业主委员（yuán）会、物业使（shǐ）用人和物业（yè）服务企业在物业管理活动中（zhōng）发生矛盾和争议的，可以向（xiàng）物（wù）业所在（zài）地的街道办事处、乡镇人民政府或者（zhě）居民（mín）委员（yuán）会（huì）反（fǎn）映，街道办事处（chù）、乡镇（zhèn）人民政府或者（zhě）居民委员会应当及时进行调解。
市房地产（chǎn）行政主管部门应（yīng）当（dāng）建立（lì）物业投（tóu）诉制度，对业（yè）主（zhǔ）、业主委员会、物业使用（yòng）人和物（wù）业服务企业在物业管理（lǐ）活动中的投（tóu）诉（sù），应当依（yī）法及时调查（chá）、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于（yú）其（qí）他行政（zhèng）管理部门职责的，市房（fáng）地产行政主管（guǎn）部门应当及时移交有（yǒu）关行政（zhèng）管理部门处理，并告（gào）知投诉人。
第五章 物业（yè）的（de）使用与维护（hù）
第四十一条 业主、物业（yè）使用人使（shǐ）用物业（yè）时（shí），应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规（guī）定，在供水（shuǐ）、排水、通风（fēng）、采光、通行、维（wéi）修、装饰装修（xiū）、环境卫生、环境保护等方面，按（àn）照有利于（yú）物业（yè）安全使用（yòng），外观整洁以及（jí）公平合理、不损害公（gōng）共利（lì）益和他人合法（fǎ）权益（yì）的原则，处理好（hǎo）相邻关系。
第四十二条 在物业管理（lǐ）区域内不得有下（xià）列（liè）行为：
（一）擅自拆改（gǎi）房屋承（chéng）重结构；
（二（èr））侵占、损（sǔn）坏公共场地、共（gòng）用部位（wèi）、共用（yòng）设施设备；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违（wéi）反（fǎn）规（guī）定饲（sì）养家禽、宠物；
（五）违反规定摆摊设（shè）点、占道经营；
（六）违反规定倾（qīng）倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物（wù）、构筑物（wù）上违章搭建、涂写、刻画或者违反规（guī）定悬（xuán）挂、张贴宣传品；
（八）堆放（fàng）易（yì）燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过（guò）规定标准的噪音（yīn）；
（九（jiǔ））违反规（guī）定（dìng）从事妨碍业主正常生活的经营（yíng）活动（dòng）；
（十（shí））法律（lǜ）、法（fǎ）规（guī）、规章（zhāng）和管理规约（yuē）禁止（zhǐ）的其他行（háng）为（wéi）。
有前款所列行为之（zhī）一（yī）的，物业服（fú）务企业应当及时劝（quàn）阻、制止（zhǐ），督促改正；拒不改（gǎi）正的，应当及时向有关行政管理（lǐ）部门报（bào）告。有关行政管理（lǐ）部门在接到报告后（hòu），应（yīng）当（dāng）依法对违法行（háng）为予以制止（zhǐ）或者依法处理（lǐ）。
第四十三条 业主或者物业使用人装（zhuāng）饰（shì）装（zhuāng）修物业，应当事先书（shū）面告知物业服务（wù）企业（yè）。物业服务企业按照有关规定，与业（yè）主或者物业使用人签（qiān）订物业装饰装修协议，发现违反（fǎn）法律、法规（guī）、规章和协议行（háng）为的，应当制止。已（yǐ）造成不良后果或者不（bú）听制止的，按照建设部《住宅室内装饰装修管（guǎn）理办法》的规定处理。
第四十四条 物业管理（lǐ）区域内按照规划建设的公共（gòng）建筑和共用设施（shī），不得（dé）改变（biàn）用途。业主（zhǔ）依法（fǎ）确需（xū）改（gǎi）变公共建筑和共用设施用途的，业主委员会（huì）应当（dāng）持（chí）业主（zhǔ）大会（huì）决（jué）议到（dào）有关行政（zhèng）管（guǎn）理（lǐ）部门办理手续，经批准的，由（yóu）业（yè）主委员会持有关批准文件告知物（wù）业服务企业（yè）。涉及需要改变物业服（fú）务合同约定事项的（de），应当（dāng）与物业服务企（qǐ）业重新约定（dìng）。
业主（zhǔ）大会决定前款（kuǎn）事项前，由业主委员会（huì）征求物业（yè）服务企业的意见。物业（yè）服务企业（yè）根据法律、法规和规章的规定，认为不宜改（gǎi）变（biàn）用途的（de），应当向业主委员会做出书（shū）面说明（míng）。业主大会的决议（yì）违反法律、法规和规章规定的，物业服务企业应当报告相关行（háng）政主（zhǔ）管部门。
第四十（shí）五条 供（gòng）水、供电、供气、供（gòng）热（rè）、通（tōng）信、邮政、有线电视等单（dān）位，应当依法承担（dān）物业管理区（qū）域内相关管线和设施设（shè）备的维修、养（yǎng）护的责任。
供水、供电、供气、供热、道路（lù）、排水、通信、邮（yóu）政、有线电视等单位，在物业管理区（qū）域内的新增、养（yǎng）护、维修（xiū）、更新和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者（zhě）共用部位的，应当在计划（huá）施工十五日前，持施工计（jì）划书、图（tú）纸等材料（liào），与物（wù）业服务企（qǐ）业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责（zé）任等事（shì）项签订协议后，方（fāng）可施工。物业服务（wù）企业不得（dé）无（wú）故（gù）阻挠施工。
紧急抢险的，施工（gōng）单位（wèi）应当（dāng）在抢（qiǎng）险（xiǎn）同（tóng）时（shí）向物（wù）业服务企业通报，施（shī）工后及时恢复原状。
第（dì）四十六（liù）条（tiáo） 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业（yè）主共有（yǒu）道路的停放（fàng）、收费、管（guǎn）理和费（fèi）用（yòng）的使用办（bàn）法等（děng）事项，由业（yè）主（zhǔ）大会决（jué）定。
物业管理区域停（tíng）车场管理办法的示范（fàn）文本，由市（shì）房地产行政主管部门制定。
第四十七条 利用物业（yè）共用（yòng）部位（wèi）、共用设（shè）施设备从事经（jīng）营活动的（de），在（zài）向有关行政主管部门办理（lǐ）审批（pī）手续前，应当征得相关业主、业（yè）主大会书（shū）面同（tóng）意，并（bìng）征求物业服务企业意见。经批准的，应（yīng）当（dāng）与物业服务企业签订有偿使（shǐ）用协议，所得收（shōu）益（yì）归全体业主所有（yǒu），主（zhǔ）要用于（yú）补充专项维修资（zī）金，也可以按照（zhào）业（yè）主（zhǔ）大会的决定使用。
物业服务企业与物业共有部位、共用设（shè）施设（shè）备的经营（yíng）者签（qiān）订有偿使用协（xié）议，不得损害业主的合（hé）法权（quán）益（yì）。
第四十八（bā）条 利用（yòng）物业（yè）共用部位、共用（yòng）设施设备从（cóng）事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规（guī）定，不（bú）得（dé）影响房屋安全和正常使用。
第四（sì）十九条（tiáo） 业主转让或者出租物（wù）业时（shí），应当将管理规（guī）约（yuē）、物业管理有关规定（dìng）告知受让人或者承租人，受让（ràng）人或者（zhě）承租（zū）人应当（dāng）认真履行并（bìng）承（chéng）担相应责任。
业主应当在（zài）物业（yè）转让合同或者租（zū）赁合同签订之日起（qǐ）十日（rì）内（nèi），将物业转让或者出租的有（yǒu）关情况书面告（gào）知（zhī）物业服务企业。
第五十条 住宅物（wù）业、住宅小区内的非住宅物（wù）业或（huò）者（zhě）与单幢住宅（zhái）楼结构（gòu）相连（lián）的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专（zhuān）项维修资金。
专（zhuān）项维修资金属于业（yè）主所有，专项用于物业保修期满后物（wù）业共（gòng）用部位、共（gòng）用设施设备的（de）维修和更新、改造，不得挪作他用。
第五（wǔ）十（shí）一（yī）条 物业（yè）共用部位、共（gòng）用设（shè）施在保修期满后出现严重损坏，影（yǐng）响业主和物业（yè）使用人（rén）正常生活和安全，业（yè）主不同意维（wéi）修的，市房（fáng）地（dì）产（chǎn）行（háng）政主（zhǔ）管部门可（kě）以组织物业服（fú）务企业（yè）维修，并告（gào）知业主大（dà）会，维修费用（yòng）在专项维修资（zī）金中支付。
第六（liù）章 法律责任
第五（wǔ）十（shí）二条 建设单位（wèi）（公有住房出售（shòu）单位）违（wéi）反本办（bàn）法有下列行为（wéi）之一的，由（yóu）房地产行政（zhèng）主管部（bù）门责令（lìng）限期改正，逾期不改正的，处五千元以（yǐ）上一万元以下罚（fá）款（kuǎn）：
（一）违反（fǎn）本（běn）办法第（dì）十条规定，不提出（chū）成立首次业主大会报告（gào）或（huò）者不提供物业出售（shòu）和业主入住（zhù）明细（xì）、物业基本（běn）情况等材料的；
（二）违反本办（bàn）法第（dì）二十八条规定，未将应当备（bèi）案、公（gōng）示的事项备案、公（gōng）示的。
第五十三条 物业服务企业（yè）违反本办法（fǎ）有下列行为之（zhī）一的，由房（fáng）地产（chǎn）行政主管部门按照下列规定处罚：
（一）违反本办（bàn）法第（dì）三十条第二款规（guī）定，将资料丢（diū）失或者（zhě）损坏（huài），又不补齐的，责令限期改正（zhèng）；逾期不改正的，处五千元以（yǐ）上一万元以下罚款（kuǎn）；
（二）违（wéi）反本办法第三十（shí）二（èr）条（tiáo）第二（èr）款规定，转让、出租、出借物业（yè）服（fú）务企业资质证书的，责令限期（qī）改正，处五千元（yuán）罚款；
（三）违（wéi）反本办法第四（sì）十五条规（guī）定（dìng），无故（gù）阻挠施工的，给（gěi）予警告，责令改（gǎi）正（zhèng）。
第五十四条 物业服务企业违反（fǎn）本办法第（dì）三十九条规（guī）定不退出物（wù）业管理区域的，业主（zhǔ）委员会可以（yǐ）依（yī）法提起诉讼。
第五十五条 违反本办法（fǎ）涉及其他行政主管部门权（quán）限的，由有关行政主管部（bù）门（mén）依法处（chù）理。
第七章 附 则
第五十六条 业主自行或者委托其他管（guǎn）理人对房屋及（jí）配套（tào）的设施设备和相关场地进（jìn）行维修、养护、管（guǎn）理（lǐ），可以参照本办法（fǎ）执行（háng）。
第五十（shí）七条 本办法自2009年（nián）10月1日起施行。
大（dà）连市人民政府1999年12月（yuè）23日（rì）公布的《大（dà）连市城（chéng）市住宅区物业（yè）管理办（bàn）法》（大（dà）政发 [1999] 123号）同时废止。
