中华人民共和国最高人（rén）民（mín）法院公（gōng）告
　　《最高人民法（fǎ）院关于审（shěn）理城镇房屋（wū）租赁合同纠（jiū）纷（fēn）案件（jiàn）具体应用法律（lǜ）若干问题的解释》已于（yú）2009年6月22日由最高人民法院审判委员会（huì）第1469次会（huì）议通（tōng）过，现（xiàn）予公布，自2009年9月1日（rì）起施（shī）行。
二○○九年七月三十日　
　　　为正确审理城镇（zhèn）房屋租赁合同纠纷案件，依（yī）法保护当事人的合法权益，根（gēn）据《中华（huá）人民共和国民法（fǎ）通则（zé）》、《中（zhōng）华人民共和国物权法（fǎ）》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判（pàn）实践，制（zhì）定本解释。
　　　第一（yī）条　本解释所称城镇（zhèn）房屋，是指城市（shì）、镇规划区内的房屋。
　　　乡（xiāng）、村庄规划区（qū）内的房屋租赁合（hé）同（tóng）纠纷（fēn）案件，可以参照本（běn）解（jiě）释处理。但法律（lǜ）另有规定的（de），适用其规定。
　　当事人依（yī）照国家福利（lì）政策租赁公（gōng）有住房、廉租（zū）住房、经济（jì）适用住房产生的纠纷案件（jiàn），不适用本（běn）解释（shì）。
　　第二条　出租（zū）人就（jiù）未取得（dé）建设（shè）工（gōng）程规划许（xǔ）可证或者未按照建设工（gōng）程（chéng）规划许（xǔ）可证的规定建设的（de）房屋，与承租人订立的租赁（lìn）合同（tóng）无效。但在一审法庭（tíng）辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批（pī）准建设（shè）的，人民法院（yuàn）应（yīng）当认定（dìng）有效。
　　第三条（tiáo）　出租人就未经批准（zhǔn）或者未按照批准内（nèi）容（róng）建设的（de）临时建筑，与承（chéng）租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结（jié）前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　租赁期限超过临时建筑的使（shǐ）用期限，超过部分无效。但在（zài）一（yī）审（shěn）法庭辩论终结前经（jīng）主（zhǔ）管部门批准延长（zhǎng）使用期限的，人民法院应当认定延长使用（yòng）期限内的租赁期间有效。
　　第四条　当（dāng）事人以房屋（wū）租赁合（hé）同未（wèi）按照法（fǎ）律、行政法规规定办理登记（jì）备案手续为（wéi）由（yóu），请求（qiú）确认合同无效的（de），人民（mín）法院不予支（zhī）持。
　　当事人约（yuē）定（dìng）以（yǐ）办理登记备（bèi）案手续为（wéi）房屋租赁合同生效（xiào）条件的，从其约定。但当事人一方已经（jīng）履行（háng）主要义（yì）务，对（duì）方（fāng）接受的除外。
　　第五条　房屋租（zū）赁（lìn）合同无（wú）效，当事人请求参照合同约定的（de）租金标准支（zhī）付房屋（wū）占有（yǒu）使用费的（de），人（rén）民法院（yuàn）一般应予支持。
　　当事人请（qǐng）求赔偿因合同无效受（shòu）到的损（sǔn）失，人（rén）民法院依照（zhào）合同法的有关规定和本司法解释（shì）第（dì）九条、第十（shí）三条（tiáo）、第十四条的规定（dìng）处（chù）理。
　　第（dì）六条　出租人就同（tóng）一房（fáng）屋订立数份租赁合同，在（zài）合同均有效的情（qíng）况下，承租人均主张履（lǚ）行合（hé）同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　（一）已经合法占有租赁（lìn）房屋的；
　　（二）已经办理登记备案手续的；
　　（三）合同（tóng）成立在先的。
　　不能取得租赁房屋的承租人请求（qiú）解除合（hé）同、赔偿损失的（de），依（yī）照合同法（fǎ）的有关规定处理。
　　第七（qī）条　承租人擅自变动房屋建筑主体（tǐ）和（hé）承重结构或（huò）者扩建，在出租人要求的合理期限内仍（réng）不予恢复原状，出租人（rén）请求解除合（hé）同并要（yào）求赔（péi）偿损（sǔn）失（shī）的，人民法院（yuàn）依照合同法（fǎ）第二（èr）百一十九条的规定处（chù）理。
　　第八条　因下列情形（xíng）之一，导（dǎo）致（zhì）租赁房屋无（wú）法使用，承租人请求解除（chú）合同的，人（rén）民法院应予支持（chí）：
　　（一）租赁房屋被（bèi）司法（fǎ）机（jī）关或者行（háng）政机关依法查封的；
　　（二）租赁（lìn）房屋（wū）权属有争议的；
　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋（wū）使用（yòng）条件强（qiáng）制性规定（dìng）情况（kuàng）的。
　　第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无（wú）效时，未形成附合的（de）装（zhuāng）饰装修（xiū）物（wù），出租人同（tóng）意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除（chú）。因拆除（chú）造成房屋（wū）毁损的（de），承租（zū）人应当恢复原状。
　　已（yǐ）形成附合的装饰装修（xiū）物，出（chū）租人同意利用的，可（kě）折价归出租人所（suǒ）有；不同意利（lì）用的，由双方各自（zì）按照导致合（hé）同无效的过错分担（dān）现值损失。
　　第十条　承租人经出租人同意装饰（shì）装修，租赁（lìn）期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装（zhuāng）饰装修物，可由承租人拆除。因拆（chāi）除造成房屋（wū）毁损（sǔn）的，承租人应当恢（huī）复原状。
　　第（dì）十一条　承租人经出租人同意装饰装修（xiū），合同解除（chú）时，双方对已（yǐ）形成（chéng）附合的（de）装饰装修物的处理（lǐ）没有约定（dìng）的，人民（mín）法院（yuàn）按照下列情形分别处理：
　　（一）因出租人违（wéi）约导致（zhì）合同解除，承租人（rén）请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰（shì）装（zhuāng）修残值损失的，应予支持（chí）；
　　（二（èr））因承租人（rén）违约导致合同解除，承（chéng）租人请求出租（zū）人（rén）赔偿剩（shèng）余租赁期（qī）内装饰装修残值（zhí）损失的，不予支（zhī）持（chí）。但出租人（rén）同意利用（yòng）的，应在利（lì）用价值范（fàn）围（wéi）内予（yǔ）以适当补偿；
　　（三）因双方违约（yuē）导致合同解除，剩余租（zū）赁期内的装饰装修残值损（sǔn）失，由（yóu）双（shuāng）方根据各自的过错承担相应的责任；
　 （四）因不可归责于双方的事（shì）由导致合同解（jiě）除的，剩余租赁期（qī）内的（de）装饰装修残值损（sǔn）失，由双方按照公（gōng）平原则分（fèn）担。法律另有规定的，适（shì）用其规定。
　　第十二条　承租人经（jīng）出（chū）租人同意装饰装（zhuāng）修，租（zū）赁期间（jiān）届满时（shí），承租（zū）人（rén）请求出租人补偿附合装饰装修（xiū）费用的，不予支（zhī）持。但当事人另有（yǒu）约定的除外。

　　第十三条　承（chéng）租人未经出租人同意装饰装修（xiū）或者扩（kuò）建发生的（de）费用，由承租人负担。出租人请求承租人（rén）恢复原状或者（zhě）赔偿损（sǔn）失（shī）的，人民法院予支持。
　　第十（shí）四（sì）条　承租人经出租人同意扩（kuò）建，但双方对扩建费用的（de）处理没（méi）有约定（dìng）的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　（一）办理合法建设手续的，扩建造（zào）价费用由出租人负担；
　　（二）未办（bàn）理合法（fǎ）建设手续的，扩建造价（jià）费用由双方按（àn）照过错分担。
　　第十五条（tiáo）　承租人经出租人同意将（jiāng）租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承（chéng）租人剩（shèng）余（yú）租赁期（qī）限（xiàn）的，人（rén）民法院应当认定超过部分的约（yuē）定无效（xiào）。但出租人与承租人（rén）另有约定的除外。
　　第十六条　出（chū）租人知道或者应当知道承租（zū）人转租（zū），但（dàn）在六个月内（nèi）未提出异议，其以承租（zū）人未经同意（yì）为（wéi）由请求解（jiě）除合同或者认定转租合同（tóng）无效的（de），人民（mín）法院不予支（zhī）持。
　　因租赁合同产（chǎn）生的纠纷案件（jiàn），人民法（fǎ）院可以通知次承租人作为（wéi）第三人参加诉讼。

　　第十七条　因承租人（rén）拖欠租金，出租（zū）人请求解除合同时，次承租人（rén）请求代（dài）承租人支付欠付的租金和违（wéi）约金以抗辩（biàn）出租（zū）人合同解除权（quán）的（de），人民法院（yuàn）应予支持。但（dàn）转租合同无效的除外。
　　次承（chéng）租（zū）人代（dài）为支付的（de）租金和违约金超（chāo）出其应付的（de）租金（jīn）数额，可以折抵租（zū）金或者向（xiàng）承租人（rén）追偿。
　　第十八条　房屋租赁合同无效、履行期（qī）限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人（rén）支（zhī）付逾（yú）期腾房（fáng）占有使用费（fèi）的，人民法院应予（yǔ）支持。
　　第十（shí）九条　承（chéng）租人租赁房屋用于以个体（tǐ）工商户或者（zhě）个人合伙方式从事经营（yíng）活动，承租人在租赁期间死（sǐ）亡、宣告失踪或者宣告（gào）死亡，其共同经营人或者其他（tā）合伙人请（qǐng）求按照原租赁合（hé）同（tóng）租赁该房屋的，人民法院应予支持。
　　第二十条　租赁（lìn）房屋在租（zū）赁期间（jiān）发生所有权变动，承租（zū）人请求房（fáng）屋受（shòu）让人继续履行原租（zū）赁合同的，人民法院（yuàn）应予（yǔ）支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
　 （一（yī））房（fáng）屋在出租前（qián）已（yǐ）设立抵押权，因抵（dǐ）押权人实现（xiàn）抵押权发（fā）生所有权变动的（de）；
　 （二（èr））房屋（wū）在出租前已被（bèi）人民（mín）法院（yuàn）依法（fǎ）查（chá）封的。
　　第二（èr）十一条　出租人出卖租（zū）赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租（zū）人优（yōu）先购买权情形，承租人请求（qiú）出租人承担赔偿责任的，人（rén）民法院应予支持。但（dàn）请求确认出租人与第（dì）三人签订（dìng）的房屋买卖合（hé）同无效的，人民法院不予支持。
　　第（dì）二十二条　出（chū）租人与抵押权人协议折价（jià）、变卖租（zū）赁房屋偿还债务，应当在合理期限（xiàn）内通知承租人。承租人请求（qiú）以同等条件优先购买房屋的（de），人民（mín）法院应予支持（chí）。
　　第（dì）二十（shí）三（sān）条　出租人委托拍（pāi）卖人拍卖（mài）租（zū）赁房屋（wū），应当在拍卖5日前（qián）通知承租人。承租人（rén）未参加拍（pāi）卖的，人民法（fǎ）院应当认定承（chéng）租人（rén）放弃（qì）优先购买权。
　　第二（èr）十四（sì）条　具有（yǒu）下列情（qíng）形之（zhī）一，承租人主张优先购买房屋（wū）的，人民法院不予支持：
　　（一）房屋共有人（rén）行使优先购买权的（de）；
　　（二）出租人将房屋出卖（mài）给近亲属（shǔ），包括（kuò）配偶、父母、子女、兄（xiōng）弟姐妹、祖（zǔ）父母（mǔ）、外祖（zǔ）父母、孙子女、外孙子女的；
　　（三）出租人履（lǚ）行通知义（yì）务后，承（chéng）租（zū）人在（zài）十五日内未明确表示购买的（de）；
　　（四） 第（dì）三人善意（yì）购买租赁房屋并已经办理登记（jì）手（shǒu）续（xù）的。
　　第二十五条　本解释施（shī）行前已经（jīng）终审，本（běn）解释施行后当（dāng）事（shì）人申请再审或者按照审（shěn）判监督程序（xù）决定（dìng）再（zài）审的案件，不适用（yòng）本解释（shì）