[案情]

王某与被（bèi）告（gào）李（lǐ）某某于1982年登记结（jié）婚，1995年生有小孩李某。2006年王某与被告李某某自愿离婚（hūn）。婚生（shēng）小孩（hái）李某由（yóu）王某（mǒu）抚（fǔ）养。在2001年，王某与被告李某某购买了一间门面（miàn）房（fáng），并（bìng）以李（lǐ）某的名字办（bàn）理了土地（dì）使用证和房（fáng）屋所有证。2006年王某与被告（gào）李某某（mǒu）离婚后（hòu），被告（gào）李某（mǒu）某将该店面（miàn）出租给第三人张某。现（xiàn）李（lǐ）某起诉被告李某某，要求被告李（lǐ）某某将已收取的租金返还给原告（gào），今（jīn）后租金由原告李某向张某收取（qǔ）。

[分歧（qí）]

第一（yī）种观点认为，房屋租金归谁所有，应（yīng）看该房屋的（de）所有权人是谁。因为（wéi）该门面房的土（tǔ）地使用证和房屋所（suǒ）有证上登记的名字均为原告李某，所以应（yīng）认定该门面房的所有权人是（shì）原告李某。因此，房屋租金应归原告（gào）李某。

第（dì）二种观点（diǎn）认（rèn）为，虽然该门面房的土地（dì）使用证（zhèng）和房屋（wū）所有证上登记的名字均为原告李（lǐ）某，但（dàn）是原告（gào）李某并非该房屋的（de）真正权利人。该门面房的真正权利（lì）人（rén）仍然应（yīng）为王某与被告李某某，该门面房的租（zū）金也应（yīng）归王某与被（bèi）告李某（mǒu）某。

[评析]

笔者同意第二种观点，理由（yóu）如下：

一、不动产登记（jì）的（de）效（xiào）力

不（bú）动产登记是指国家登记机构将不动产物（wù）权的（de）设立和变动的（de）事项记载于不动产（chǎn）登记簿并供公众查阅。不动（dòng）产登（dēng）记（jì）的主（zhǔ）要目的在于公（gōng）示，也就是说（shuō），通过（guò）登记将不动产物权的设（shè）立（lì）、移转、变更的情况向公众予以公开（kāi），使公众了（le）解某（mǒu）项不动产上所形成的物权状态（tài）。公（gōng）示的（de）主要目的又在于产生（shēng）公（gōng）信力（lì），即对（duì）于通过法定的公示方法所公示出来的权（quán）利状态，相对人有合理的理由相信其（qí）为（wéi）真实的权利（lì）状态，并（bìng）与登记权利人进（jìn）行了交（jiāo）易，对这种信赖（lài）法律就应（yīng）当（dāng）予以（yǐ）保护。

可见，不动产（chǎn）登记的主要功能在于保护第（dì）三人的信赖利益，维护（hù）交易（yì）安全。虽（suī）然我国物（wù）权法第十六条（tiáo）规（guī）定“不动产登（dēng）记簿（bù）是（shì）物（wù）权（quán）归（guī）属和内容（róng）的根据”，但是，登记记载（zǎi）的权利人（rén）只（zhī）是应当推定为（wéi）法律（lǜ）上的权利（lì）人，并不是物（wù）权（quán）的最终认定，如果其他利（lì）害关（guān）系（xì）人具有足够的证据可以证明自己（jǐ）是（shì）真正的权利人，可以申请（qǐng）登记（jì）机构更正登记，也可（kě）以通过诉讼程（chéng）序请求人民（mín）法院重新确权（quán）。

因此，本（běn）案中，虽然（rán）该（gāi）门（mén）面房的土地使用证和房（fáng）屋所有证上登（dēng）记的名字均为原告（gào）李某，但并不因此（cǐ）就最（zuì）终认定（dìng）该（gāi）门面（miàn）房的权（quán）利人为原告李某，只是可以推定原告李某为法律上的（de）权（quán）利人，如果王某和被告李某某有足够的证据可以证明（míng）自己是真正的权（quán）利人（rén），那么法院（yuàn）就应该确认王（wáng）某（mǒu）和被告李某（mǒu）某为真正权利人。

二、父（fù）母将不动产（chǎn）登记在未成年子（zǐ）女名下是否成立赠与

虽然（rán）《最高人民法院关于贯彻（chè）执行〈中华人民共和国民法（fǎ）通则〉若干问（wèn）题的意见（试行）》第一（yī）百二十九条规定“赠与人明确（què）表示将赠与物赠与未成年人个人的，应当认定（dìng）该赠与（yǔ）物为未成年人的（de）个人财产”，但是这一规定应理解为仅适（shì）用于未成年人是接受其（qí）他人而不是自己父母（mǔ）的赠与。

合同法上的赠与是（shì）一（yī）种交易行为，交易必须有双方当事人（rén），且（qiě）双方当（dāng）事人具（jù）有行为能力和意思表（biǎo）示能（néng）力（lì）。完全民事行为能力人可以独立进行民事活动，限（xiàn）制民事行为能力人只能实（shí）施与其年（nián）龄、智力相适应（yīng）的民事活（huó）动（dòng），其他活动（dòng）须由其法（fǎ）定代（dài）理人行使或征得其法定代理人同意（yì）。无民事行为能力人（rén）的（de）民事活动由其法定代（dài）理人进行。如果受（shòu）赠子女是未成年人，按一般常规（guī）应由（yóu）这个未（wèi）成年人的法（fǎ）定（dìng）代理人代理接受赠与，并与（yǔ）赠与人订立赠与合（hé）同。但如果（guǒ）受赠人不是接（jiē）受其他（tā）人而是自（zì）己父母的赠与，那么赠与人与接（jiē）受赠（zèng）与人皆为未（wèi）成年人的父母，从而产生（shēng）自己与（yǔ）自己发生民事法律行为，这样的行为是不（bú）可能发生合同法上的效力而（ér）成立赠与。

本案中（zhōng），王某与被（bèi）告李某某购买门面房（fáng），并（bìng）以（yǐ）原告李某的名字办理（lǐ）土（tǔ）地使用证和房屋（wū）所有（yǒu）证时，原告（gào）李某仍为未成年人（rén），其民事行（háng）为仍由其（qí）父（fù）母代理，因此原（yuán）告李某（mǒu）与被告（gào）李某某之间不成（chéng）立赠与，该房（fáng）屋真正权利人仍（réng）为王（wáng）某（mǒu）与被告李（lǐ）某某。因此，该（gāi）门面房租金应由（yóu）王某（mǒu）与被告李某某所有。